Ancien, déficit foncier - Pourquoi ? Pour qui ?

Le déficit foncier s'adresse en priorité à des investisseurs immobiliers déjà à la tête de revenus fonciers positifs. C'est le public qui optimisera le plus ce dispositif en réussissant à "neutraliser" tout ou partie des revenus fonciers existants.

Le déficit foncier est l'une des dernières astuces pour diminuer très significativement vos impôts avec l'immobilier. En effet, ce dispositif ne fait pas encore partie des niches fiscales rabotées chaque année ! Il permet donc de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc... Ce dispositif est souvent peu connu ou mal connu des propriétaires immobiliers car il n'est pas dans le périmètre des niches fiscales classiques mais relève du droit commun.

Point n°1 - Le déficit foncier, comment ça marche ?
Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (cf. point n°2 ci-dessous) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont > aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ces autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes...) dans la limite de 10 700€. S'il y a dépassement de ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles pendant 10 ans.

Point n°2- Quelles charges sont prises en compte ?
Sont pris en compte:
-  les dépenses de rénovation et d'entretien,
- les primes d'assurances (comme une garantie sur les loyers impayés)
- les charges de copro' non imputables au locataire
- l'impôt foncier
- les intérêts d'emprunt
- les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel)
- les frais de gestion (au titre du temps que vous passez à rédiger vous-même la paperasserie (20€/logement)

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. L'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. En effet, ils ne peuvent être imputés que sur la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus.

Point n°3 - Comment calcul-t-on le déficit foncier ?
Le plus simple est de prendre un exemple :
Le propriétaire a acheté un appartement dans de l'ancien et en a profité pour le rénover.
Bilan sur l'année :
- intérêts d'emprunt= 5000€ (a)
- autres charges (travaux inclus) = 30 000€ (b)
- loyers perçus = 4 000€ (c)
- revenus du propriétaires (autres que fonciers) = 50 000€ (d)

En utilisant le régime réel, cela donne : Total des charges foncières = 35 000€ (a + b)
1/ revenus fonciers perçus = -1000€ (c - a) càd 0€ (avec 1000€ utilisable pendant 10 ans maximum)
2/ revenus imposables = 39 300€ (d-b) avec b plafonné à 10 700€ (avec encore 19 300€ (30 000€ - 10 700€)) de charges foncières reportables l'année n+1 ou encore pendant 10 ans max.)