Meublé - Pourquoi ? Pour qui ?
POUR QUI ?
Tout public car sur ce type d'investissement, la réduction d'impôt sur le revenu n'est pas le 1er objectif recherché.
POURQUOI ?
Pour investir de façon maîtrisée :
Le montant d'investissement est relativement faible, accessible dès 100.000 à 120.000 €HT pour un lot dans une résidence neuve.
Pour répondre à un besoin de revenus réguliers sécurisés :
Le Meublé fait partie des produits dits "de rente". Votre appartement est loué par bail commercial d'une durée minimale de 9 ans et maximale de 11 ans et 11 mois, reconductible par périodes triennales. C'est l'exploitant qui prend en charge la gestion, la recherche de locataires, les travaux de maintenance. De votre côté, aucun souci de gestion, ni d'impayés, et vous bénéficiez d'un rendement locatif net de frais de gestion, de recherche de locataires, d'assurances et de toute fiscalité entre 4,30 et 4,80%.
Pour bénéficier d'avantages fiscaux :
- possibilité de récupérer la TVA. C'est une 1ère économie de taxe non négligeable, au taux de 20 %.
- bénéficier soit du régime des amortissements ou d'une réduction globale de votre impôt sur le revenu. En effet, les revenus tirés
de la location dans le cadre LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont très faiblement fiscalisés grâce à la faculté d'amortir le bien immobilier (hors quote-part du terrain). Cet
amortissement réduit fortement le revenu foncier taxable, voire l'annule dans beaucoup de cas. Si vous préférez opter pour le dispositif Censi-Bouvard vous ne pourrez pas bénéficier de
l'amortissement du bien. En revanche, vous bénéficierez d'une réduction globale de votre impôt sur le revenu égale à 11 % du prix d'achat HT.
Pour protéger sa famille :
Au travers d'une acquisition faite à crédit, pour profiter des taux d'emprunt historiquement bas et de l'assurance Décès-Invalidité attachée à son emprunt.
En résumé :
- Pas de gestion locative car le bien est entièrement géré par l'exploitant.
- Vous recevez les loyers même si le bien n'est pas occupé (bail commercial).
- Vous pouvez récupérer la TVA sur un achat LMNP neuf (20 %), dans certaines conditions une imposition avantageuse sur les revenus locatifs.
EHPAD
L’Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes
- Se définit comme une maison de retraite médicalisée, dotée de l'ensemble des services afférents tels que l'hôtellerie, les soins médicaux et les assistances (soumises à agrément du Conseil Général et de la la Drass) permettant son exploitation.
- En investissant dans un Ehpad, vous achetez une chambre avec un lit médicalisé et du mobilier classique (commode, canapé, table…) et une salle d'eau avec du mobilier approprié, occupée par une personne qui n'est plus autonome et a besoin d'un suivi médical.
- La résidence est donc dotée d'équipements spécialisés, comme une salle de restauration, des salles de soins, de consultation, d'examen et, bien sûr, du personnel qualifié.
- Dans un Ehpad, il y a autant de mètres carrés de parties communes que de parties privatives. La structure immobilière de ces établissements se rapproche de certaines cliniques.
AVANTAGES :
- D'ici 2040, le nombre de personnes dépendantes devrait passer de 800 000 à 1 200 000
- Compte tenu de la progression de la population vieillissante et de l'augmentation de l'espérance de vie, le besoin constaté est de 10 000 nouvelles places/an. Le
besoin de logements médicalisés pour nos proches devient de plus en plus pressant (le marché des EHPAD repose sur un fait et non sur une projection)
Points de Vigilance pour un investissement en Meublé décrit ci-dessous
- Ne pas se laissez aveugler par l'avantage fiscal car vous achetez avant tout un bien immobilier "spécifique" qui doit répondre aux impératifs d'une demande locative particulière.
- Préférez les grandes villes ou destinations recherchées pour le tourisme ou les affaires, avec une vie sociale et des infrastructures de qualité, gage de fort potentiel à la location. - Sélectionnez un exploitant de bonne notoriété et financièrement solide (c'est lui qui doit payer les loyers) . En effet, l'exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l’entretien de la résidence. c'est le maillon le plus sensible dans le meublé. C'est lui qui fera en grande partie la réussite ou non de votre investissement.
- Étudiez attentivement le contrat de vente et le contrat de bail en vérifiant la répartition des charges entre vous et l'exploitant : si vous êtes copropriétaire des parties communes, ce sera à vous de supporter les coûts d'entretien et de remplacement si les articles 605 et 606 du Code civil sont mentionné. Cela signifiera que les gros travaux de réfection de toiture ou de chaudière seront à votre charge...
- Pour la revente, le marché du meublé est un marché basé sur des produits très "typés". La revente n'est pas aussi fluide que pour un bien immobilier classique.
Les Résidences services seniors
Les résidences services seniors sont destinées à un public de personnes valides qui occupent des appartements, du studio au 3 pièces. Selon leur standing, elles sont dotées d'équipements collectifs plus ou moins sophistiqués (restaurant, jardin, salle de gymnastique, bibliothèque, piscine, etc) et des services gratuits ou payants (coiffeur, conciergerie, cours de gymnastique…).
AVANTAGES :
- Selon l’Insee, le % des +60 ans va augmenter jusqu’en 2035, pour atteindre 31% de la population
- Le besoin de logements rassurants et vivables pour nos parents et grands-parents devient de plus en plus pressant
- Vous achetez un logement meublé dont la gestion est confiée à un exploitant.
les résidences de tourisme
Elles peuvent également porter les noms de résidence hôtelière, résidence de vacances ou encore Appart-hôtel. Une résidence de tourisme est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en collectifs ou en petits pavillons. Ils sont offerts à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique. Une résidence de tourisme est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée par un exploitant professionnel appelé gestionnaire.
AVANTAGES :
- Aucune durée minimale de détention
- Possibilité d'utiliser l'appartement à titre personnel plusieurs semaines/an
- Bourse d'échange d'appartement proposée par certains gestionnaires
POINTS DE VIGILANCE spécifiques :
- posséder un logement qui a une valeur, hors avantage fiscal, sur le marché local de l'immobilier de loisirs
- bien cibler les villes d'accueil
Les résidences d'affaires
- La France est la 4e destination d'accueil de congrès internationaux
- Un tourisme d'affaires dépense entre 2,3 et 3 fois plus
- 37% des entreprises organise au moins 3 évènements/an
- Hébergements liés aux déplacements à but professionnel
- Les résidences d'affaires proposent des espaces bureaux, salle de réunions, piscine, sauna...
AVANTAGES :
Possibilité de combiner ce type de résidence avec un classement en résidence de tourisme pour optimiser le taux de remplissage pendant les périodes creuses (week-end et vacances scolaires).
POINTS DE VIGILANCE spécifiques :
- ciblage des villes d'accueil: 6 destinations françaises font partie des 100 villes les + prisées pour les échanges internationaux (¨Paris - Marseille - Toulouse - Lyon - Nice - Bordeaux)
- Privilégier des villes ou il y a des évènements organisés diversifiés (salon - congrès - voyages d'affaires - séminaires...)
Les résidences étudiantes
- Répondre à la demande reviendrait à doubler le nombre de logements étudiants dans les 10 ans
- Seulement 47% d’entre eux parviennent à trouver un logement
- Sur le secteur du logement étudiant, la demande est 5,7 fois plus élevée que l’offre
AVANTAGES :
- le loyer est quasi systématiquement financé par les parents ou une bourse scolaire
POINTS DE VIGILANCE spécifiques :
- Vérifier que la résidence se trouve à proximité de moyen de transport ou d’un quartier animé, car les jeunes sont attachés à la vie étudiante
- La proximité d’un campus étudiant n’est pas un critère suffisant. Il est essentiel d’évaluer la possibilité de recycler la résidence en logement, dans le cas, par ex, où une université déménagerait
- Priorité donc aux grandes agglomérations (la région parisienne, Lille, Nantes, Bordeaux ou Nice...).
- Gare en revanche aux petites villes universitaires qui accueillent quelques centaines d’étudiants et qui peuvent du jour au lendemain fermer des antennes.
