Investir dans le Meublé - Pourquoi ? Pour qui ?

POUR QUI ?

Tout public car sur ce type d'investissement, la réduction d'impôt sur le revenu n'est pas le 1er objectif recherché.

POURQUOI ?  

• Pour investir de façon maîtrisée :

Le montant d'investissement est relativement faible, accessible dès 100.000 à 150.000 € HT pour un lot dans une résidence neuve ou ancienne (marché de l'occasion). 

• Pour répondre à un besoin de revenus réguliers sécurisés :

Le Meublé fait partie des produits dits "de rente". Votre appartement est loué par bail commercial d'une durée minimale de 9 ans et maximale de 11 ans et 11 mois, reconductible par périodes triennales. C'est l'exploitant qui prend en charge la gestion, la recherche de locataires, les travaux de maintenance. De votre côté, aucun souci de gestion, ni d'impayés, et vous bénéficiez d'un rendement locatif net de frais de gestion, de recherche de locataires, d'assurances et de toute fiscalité entre 4,30 et 4,80%.  

• Pour bénéficier d'avantages fiscaux :

- Possibilité de récupérer la TVA. C'est une 1ère économie de taxe non négligeable, au taux de 20 % (sur bien neuf uniquement). 

- Bénéficier soit du régime des amortissements soit d'une réduction globale de votre impôt sur le revenu. En effet, les revenus tirés de la location dans le cadre LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont très faiblement fiscalisés grâce à la faculté d'amortir le bien immobilier (hors quote-part du terrain). Cet amortissement réduit fortement le revenu foncier taxable, voire l'annule dans beaucoup de cas. Si vous préférez opter pour le dispositif Censi-Bouvard vous ne pourrez pas bénéficier de l'amortissement du bien. En revanche, vous bénéficierez d'une réduction globale de votre impôt sur le revenu égale à 11 %  du prix d'achat HT.

• Pour protéger sa famille :

Au travers d'une acquisition faite à crédit, pour profiter de l'effet de levier du crédit et de l'assurance Décès-Invalidité attachée à son emprunt.

• Se définit comme une maison de retraite médicalisée, dotée de l'ensemble des services afférents tels que l'hôtellerie, les soins médicaux et les assistances (soumises à agrément du Conseil Général et de la la Drass) permettant son exploitation.   
• En investissant dans un Ehpad, vous achetez une chambre avec un lit médicalisé et du mobilier classique (commode, canapé, table…) et une salle d'eau avec du mobilier approprié, occupée par une personne qui n'est plus autonome et a besoin d'un suivi médical. 
• La résidence est donc dotée d'équipements spécialisés, comme une salle de restauration, des salles de soins, de consultation, d'examen et, bien sûr, du personnel qualifié.
• Dans un Ehpad, il y a autant de mètres carrés de parties communes que de parties privatives. La structure immobilière de ces établissements se rapproche de certaines cliniques. 

AVANTAGES :

• D'ici 2040, le nombre de personnes dépendantes devrait passer de 800 000 à 1 200 000 
• Compte tenu de la progression de la population vieillissante et de l'augmentation de l'espérance de vie, le besoin constaté est de 10 000 nouvelles places/an. Le besoin de logements médicalisés pour nos proches devient de plus en plus pressant (le marché des EHPAD repose sur un fait et non sur une projection)
  

Les résidences services seniors sont destinées à un public de personnes valides qui occupent des appartements, du studio au 3 pièces. Selon leur standing, elles sont dotées d'équipements collectifs plus ou moins sophistiqués (restaurant, jardin, salle de gymnastique, bibliothèque, piscine, etc) et des services gratuits ou payants (coiffeur, conciergerie, cours de gymnastique…). 

AVANTAGES :

- Selon l’Insee, le % des +60 ans va augmenter jusqu’en 2035, pour atteindre 31% de la population

- Le besoin de logements rassurants et vivables pour nos parents et grands-parents devient de plus en plus pressant

- Vous achetez un logement meublé dont la gestion est confiée à un exploitant.

POINTS DE VIGILANCE SPÉCIFIQUES :

- segment le plus récent sur le marché du meublé ;

- attention à la concentration possible des acteurs à moyen terme.

• La France est la 4e destination d'accueil de congrès internationaux
• Un tourisme d'affaires dépense entre 2,3 et 3 fois plus
• 37% des entreprises organise au moins 3 évènements/an
• Hébergements liés aux déplacements à but professionnel
• Les résidences d'affaires proposent des espaces bureaux, salle de réunions, piscine, sauna... 

AVANTAGES :    

Possibilité de combiner ce type de résidence avec un classement en résidence de tourisme pour optimiser le taux de remplissage pendant les périodes creuses (week-end et vacances scolaires).

POINTS DE VIGILANCE SPÉCIFIQUES :

• Ciblage des villes d'accueil : 6 destinations françaises font partie des 100 villes les + prisées pour les échanges internationaux (Paris - Marseille - Toulouse - Lyon - Nice - Bordeaux)

• Privilégier des villes où il y a des évènements organisés diversifiés (salon - congrès - voyages d'affaires - séminaires...)

• Répondre à la demande reviendrait à doubler le nombre de logements étudiants dans les 10 ans
• Seulement 47% d’entre eux parviennent à trouver un logement
• Sur le secteur du logement étudiant, la demande est 5,7 fois plus élevée que l’offre.

AVANTAGES :

• Le loyer est quasi systématiquement financé par les parents ou une bourse scolaire.
  

POINTS DE VIGILANCE SPÉCIFIQUES :

• Vérifier que la résidence se trouve à proximité de moyen de transport ou d’un quartier animé, car les jeunes sont attachés à la vie étudiante ;
  
• La proximité d’un campus étudiant n’est pas un critère suffisant. Il est essentiel d’évaluer la possibilité de recycler la résidence en logement, dans le cas, par ex, où une université déménagerait ;
  
• Priorité donc aux grandes agglomérations (la région parisienne, Lille, Nantes, Bordeaux ou Nice...) ;
  
• Gare en revanche aux petites villes universitaires qui accueillent quelques ­centaines d’étudiants et qui peuvent du jour au lendemain ­fermer des antennes.